안녕하세요!
얼렁뚱땅 어쩌다 보니 전세 계약을 마쳤네요.
얼렁뚱땅 이라기엔 아무것도 모르는 저에겐 너무 힘들었답니다.
요즘 전세대출이 너무 무서운 시기라 누군가에겐 작은 돈일지 모르지만, 저에겐 전 재산에다가 대출까지 받은 이 돈을 절대 사기당할 수 없단 마음으로 알아봤어요.
이렇게까지 알아봐서 했는데, 사기당했다면 어떡하냐고 하는 생각이 들어요. 정말 어쩔 수 없다면 어쩔 수 없다고 생각하는군요.
그런 상황에서 진짜로 당하게 되면 어떡하지 하는 건 진짜 어려운 문제겠죠.
어느 정도로 알아봐야 편한 사람이면서도, 입주 전이라 더욱 불안하시겠죠.
입주까지 떨구고(그리고 전 입주 후에도 문제라…) 아무튼! 전세계약 시세 확인해야 할 것, 부동산 봐야 하는 것에 대해 알아보아야 해요. 아는 것에 대해 적어볼게요.
- 1. 계약 할 아파트 볼 때 확인해야 할 것
- 2. 내 집 스캔
- 3. 내 특약 공개
1. 계약 할 아파트 볼 때 확인해야 할 것
일단 전 빌라는 아니고, 오피스텔도 아니고, 주거형 오피스텔도 아니었어요.
사실 아파트로 정하는 순간 진짜로 비싸요. 우리 동네만 하더라도 주거형 오피스텔은 20대 중후반에도 가능했지만, 아파트로 특정짓는 순간 10평대로 훅 떨어졌어요.
게다가 전기차를 갖고 있는 순간, 신축밖에 선택권이 없었기 때문에 신축 아파트인데 18~19평이 3억이었죠.
그래도 사기보다 낫다는 마음으로 그냥 신축 아파트로 결정했습니다.
법인물건은 HUG가 안되지만 보증보험은 가능해요. 우리 동네는 18평 아파트가 80%가 법인물건이었어요.
그래서 법인물건 생각도 있었지만, 결국 18평을 하지 않아서 그렇지만 법인물건으로 하면 보증보험 비용도 그 법인에서 내주니까 개이득인 부분도 있어요.
HUG(전세금의 80%대출)이 굳이 필요하지 않고 대출금이 조금이라도 적어도 된다면 법인 물건도 괜찮아요.
우린 HUG로 할 거기 때문에 금액도 중요했어요.
3억 이하의 집이고, 공시지가가 126% 이하인 집이어야 했죠. 운이 좋게 작년 기준으로는 아찔하게 통과였는데 올해는 많이 내려가서 충분히 이하였음! 통과했어요.
HUG 안되면 계약무효” 특약이 가능한 집!
이게 무엇보다 중요한데, 보통 안해주려고 하는 집이 많아요.
처음 3군데는 전부 다 해준다 했는데 지금 생각해보니 아파트가 아니라 다 주거형 오피스텔이거나 애매한 집이라서 잘 안나가서 특약을 넣었던 것 같기도 합니다.
이 특약을 해주면 아무래도 임대인이 좋을 게 하나도 없기 때문에 안해주려는 분이 많아요.
보통 이 특약은 전세대출이 안 나올 시 무효라는 이름보다 “임차목적물의 하차로 인하여 대출이 안 나올 시 무효”라고 넣습니다.
근데 이건 좀 잘 모르니까 임대인 분들이 패스하는 건지도 모르겠는데, HUG 자체가 임차목적물만 보기 때문에 거절되는 이유는 오로지 임차목적물 문제뿐이에요.
혹은 집주인의 세금 문제라던지! 아무튼 그래서 저도 그렇게 넣었습니다.
(이건 부동산 중개인이랑 또 이것저것 오고 간 이야기가 있는데 이 이야기는 아래 특약에서 설명…ㅜ)
2. 내집스캔
부동산 내용을 열심히 찾아봤다
근데 내가 날 모르겠다
물어볼 곳도 없다 너무 어렵다
알아보긴 했지만 다시 한번 확인 하고싶다?
그럼 내집스캔 한번 돌려보세요
광고아니에요! 나도 엄청 찾아보다가 광고 떠서 해본건데
1만원에 마음의 안정을 가질 수 있습니다
더 많은 리포트가 있지만 자세히 못 올리고
일단 이런식으로 요약 리포트도 잘 나와요!
어떤 특약이 추가로 필요한지도 나오니까
이 특약을 기반으로 검색하면 나오니 특약 찾아 보시면 됩니다 !
세금내역도 받는 방법을 주는데,
세금은 완납 증명서 제출 하면 대부분 주신다고해요
완납 증명서 자체가 완납이 안되면 발급 안됩니다.
완납 증명서에 정확히 본인으로 잘 나왔는지 ~ 확인 하면됩니다 !
그리고 완납증명서는 계약때 받으시면됩니다
그 이 후에는 임차인이 임대인 세금 떼볼 수 있어요
법이 바뀌었음 !!
3. 내 특약 공개
원래 특약은 아래처럼 축약이 아니었는데, 부동산에서 많이 줄였어요.
계약을 파기로 하고 계약금 및 보증금을 돌려주기로 한다.
뭐 이런 식의 내용들은 계약이 파기되면 계약금은 당연히 돌려주는 거니까 뺐다고 하시더라구요.
아무래도 조항이 길고 말이 좀 심해(?) 보이면 임대인 쪽에서도 막 엄청 꼼꼼히 읽으면서 따질 수 있으니까!!
우리는 부동산 중개인 때문에 기분이 나쁜 게 몇 번 있었어요.
이래서 사람 대 사람으로 하는 거니 부동산도 잘 고르라고 하는 것 같아요.
임차인이 집을 전세할까 매매할까 고민하면서 전세임차인을 한 번 놓친 적이 있다고 해요.
그래서 임대인이 까탈스럽다면서 우리가 제시한 “HUG 안되면 계약 파기” 조항에 예민하게 반응하더라구요.
웃긴 건 임대인이 아직 특약을 보지도 않았고,
가계약금 입금하는 날 분명 구두로 OK한 내용인데 계약서에 그렇게 적으면 좋아하는 임대인 없다 1달 이내로 결과가 나오는데 그동안 기다린 임대인은 뭐가 되냐 라면서 임대인편만 엄청 드는 거에요.
지금 생각해보면 저한테 수수료를 받는 사람인데,
그냥 이 계약 저 조항 때문에 파기되면 수수료 못 받으니까 최대한 원만하게 해결하기 위해서 그런 것 같아요.
아무튼 저는 그렇게 나오실수록 정색하며 말했고,
“임대인보다 내가 더 까탈스러운걸 보여줘야겠어”라는 마음으로 “우리는 그 조항 없으면 안해요.
파기조항에 기간을 명시해두면 그 조항 자체가 무의미해 지기 때문에 아무 기간조항 없이 그대로 파기조항 달거에요”라고 정확하게 말했어요.
왜냐면 이 조항에 날짜를 달자 했음 계약 후 7일 내로 이런 식으로.
근데 계약 후 한 2주 뒤에 은행을 가서 신청을 하고 결과는 몇 주 뒤에 나오는데 그런 조건이 있으면 내 조항이 무의미해지잖아 ㅡㅡ이 멍청아ㅏㅡㅡ.
그래서 똑바로 다 말했음. 그럼 제 조항은 무의미해지니까 절대 안 넣겠다고. 어느 정도로 세게 말했냐면 팀장님이 통화듣고 무슨 일이냐고 물어볼 정도로 세게 말함.
부동산 중개인에게는 안 좋아보일 이유도 없지만, 잘 보일 이유도 없습니다. 오히려 부동산이 우리한테 잘 보여야 우리가 나갈 때 또 이 부동산에서 하죠.
결국 그대로 초안 작성되어서 계약날 아무 문제 없이 해결되었답니다. 임대인이 다 읽어보시고는 아무 말씀 안하셨어요 ㅡㅡ…
아무래도 “임대목적물 하자로 인하여 대출이 안 나올시”라고 되어있으니까 그러신 것 같아요.
제가 변호사는 아니지만 아무튼 HUG는 임대목적물을 보고 하는 보험이기 때문에 HUG가 안 되면 무조건 임대인 문제 혹은 임대목적물의 문제라서. 아무튼 저렇게 조항 잘 했습니다!
사실, HUG랑 전세보증보험 다 안 될 리는 없었지만 1% 때문에 한 조항이긴 해요! 꼭 챙기시길!
추가로 전세보증보험 조항과 HUG조항 다 다르게 하나씩 넣었습니다! 같은 거 아니에요!!
1. 계약일 현재 부동산의 권리 및 시설상태의 계약이다.
2. 임대인과 임차인은 계약일 당시 등기사항전부증명서에 근저당권 및 각종 제한물권이 없음을 확인한다.
3. 임대인은 잔금날로부터 7일간 임차주택에 대하여 저당권 등 담보권을 설정하거나 제 3자에게 임차주택 소유권을 이전할수 없다. 임대인이 이를 위반할 시에는 임차인은 계약을 해제하고 그로인한 손해배상을 청구할 수 있다.
> 이거는 7일아니고 다음날까지로 해도됩니다
근저당말소와 담보권설정이유는 유툽에 많이나옴
4. 임재인은 임차인의 전세자금대출에 적극협조하며, 물건지 또는 임대인의 귀책사유로 전세자금대출 불가 시 계약금 전액을 반환하는 조건부 계약이다.
물건지 / 혹은 임대인의 귀책사유 ! 두가지 !
5. 임대차 계약만료일에 타 임차인의 임대여부와 상관없이 임대인에게 주택을 명도함과 동시에 전세보증금을 임차인에게 즉시 반환해야 한다. 단, 세입자가 원활히 구해질 수 있도록 적극 협조한다.
6. 계약만기일 2개월 전 퇴실여부를 사전통보 해야하며, 미통보시 자동 계약 연장된다.
7. 기간내에 임대인의 사망등 으로 보증금 반환이 어려울 시 본 계약서와 같은 조건으로 갱신되며, 임차인은 상속인 결정 및 보증금 반환이 가능하다는 통보를 받은 후 3개월 내에 이사를 진행한다.
8. 소유권 변경시(임대인 변경시) 본계약 내용을 동일하게 자연승계하는 조건의 계약이다.
9. 상기특약외의 제반사항은 주택임대차 보호법과 민법 일반 관례에 따른다.
10.임차인의 책임이 없는 시설물 고장은 임대인이 적극 수리한다.
11.전세보증보험에 가입되지 않을 시 계약금 전액을 반환하는 조건부 계약이다
#4. HUG 전세대출 잔금일 할일 총정리 : 전입신고, 임대차신고
#3. HUG 전세대출 확정일자